Кризис и недвижимость. Без паники, но осторожно

Разразившийся мировой финансовый кризис и шумиха вокруг него заставляют множество людей интересоваться ценами на квартиры. Для одних жилищный вопрос остается по-прежнему очень острым, для других квартиры и дома – единственное действительно ценное имущество. По различным прогнозам, цены на недвижимость в постоянно меняющихся условиях могут упасть от 15 до 50 процентов.

До какого же предела они могут упасть и, наконец, что делать? Как уже повлиял кризис на рынок недвижимости? Своим мнением на этот счет делится с читателями «Полярной правды» президент Мурманской гильдии риэлтеров, член Национального совета Российской гильдии риэлтеров от Мурманской области Владимир БЕРЕЗКИН:

– Кризис, как многие знают, возник на почве переоценки объема мировых финансовых ресурсов. Значительная их часть оказалась дутой, выяснилось, что денег не так много, как казалось, и они начали дорожать. В результате банки стали более строго относиться к кредитованию клиентов, что выразилось в повышении ставок кредитования и ужесточении требований к заемщикам. Большинство наших банков для выдачи кредитов тоже используют заемные деньги, взятые в западных банках под низкие проценты, которые теперь значительно выросли.

Стоимость товара (имущества) определяется затратами на производство, соотношением спроса на него, количества и качества предложения. При достаточном предложении товара цена на него определяется числом покупателей. Например, если у меня мало денег и нет возможности взять кредит, то я не пойду присматривать себе квартиру, новый автомобиль или картину Пикассо, а буду тратить их в первую очередь на самое необходимое – еду подешевле, одежду попроще, на лечение, учебу детей и т. д. Таким образом, покупателей жилья, машин, дорогих и приятных, но не необходимых вещей, станет меньше. И совсем другое дело, если у человека завелись приличные деньги и хорошие перспективы. Но вот кризис этому и препятствует.

Стремление банков снизить риски в работе заставило их отказаться от кредитования на старых условиях. А новым условиям не каждый клиент, даже уже получивший кредит, соответствует. В результате доля банковского капитала в денежной массе на рынке недвижимости сильно сократилась. Напомню, что в 2006 году именно активное вливание банковского капитала в рынок недвижимости (ипотека) привело фактически к удвоению цен на жилье. А ведь нужно не забывать еще и об инвестициях в крупные бизнес-проекты, которые создавали в регионах рабочие места, повышали уровень жизни и способствовали росту денежной массы в регионах. Теперь же доходы предприятий сократились, проекты, которые зависели от банковских кредитов, сворачиваются, доходы граждан тоже не увеличиваются. Стало быть, объем денежных средств, который может быть вложен населением, предприятиями в рынок недвижимости значительно уменьшился. Точную цифру или хотя бы процентное соотношение снижения к прежнему объёму подсчитать пока не представляется возможным. Но примерно так выглядит схема влияния финансового кризиса на рынок недвижимости.

Такие факторы действуют как на первичный (новостройки), так и на вторичный (жилье, находящееся в пользовании граждан) рынки недвижимости. Причем именно на первичный они оказывают наибольшее воздействие. А так как на рынке недвижимости в Мурманске такового по сути нет (количество строящихся домов невелико), то его влияние на уровень цен отсутствует или ничтожно. И можно только сочувствовать нашим строителям, которые даже на Севере, где себестоимость работ высока, все же рискуют и пытаются строить новые дома. Поэтому рассмотрим только вторичный рынок.

Факторы, которые влияют здесь на ценообразование, можно разделить на две группы.

Первая группа – факторы, способствующие снижению уровня цен. Рассматривая суть воздействия кризиса на рынок недвижимости, мы уже установили, что ими являются отток банковских денег, снижение инвестиций в это поле деятельности и в региональные бизнес-проекты и, как следствие, уменьшение денежной массы на рынке недвижимости.

Вторая группа – факторы, компенсирующие в некоторой степени влияние первой группы, а также сдерживающие падение цен. Их немало как объективных, так и субъективных.

Во-первых, вторичный рынок имеет большую инертность, поскольку сторонами сделок на нем в подавляющем большинстве становятся граждане, или на языке юристов, физические лица. Каждый из них исходит из своих личных планов и преследует определенные цели. Любой продавец в вопросе снижения цены продаваемой квартиры стоит «до последнего», пока жизнь не заставит его подчиниться ситуации на рынке и снизить цену, либо вообще отказаться от продажи. А время течет, и каждая подвижка в цене происходит через «не могу» и медленно.

Эта инертность заметна на примере кризиса августа 1998 года. Тогда, если кто помнит, менее чем за месяц случился резкий обвал рубля почти в четыре раза. Цены на недвижимость снижались в течение трех лет и снизились только в два раза, а далее, немного постояв, уже в конце 2001 года начали подрастать в темпе инфляции.

Во-вторых, естественно желание граждан сохранить свои сбережения. Несмотря на все заверения правительства о надежности рубля, существуют обоснованные опасения о его возможной девальвации. В течение уже трех месяцев Центральный банк тратит большие средства на поддержание рубля, но надолго ли их хватит, неизвестно. В этих условиях вложение денег в недвижимость по-прежнему остается лучшей формой сохранения сбережений. И с ней не могут сравниться ни акции, ни доллары, ни драгоценные камни с металлами. Таким образом, частные вложения (инвестиции) в недвижимость для сбережения своих денег будут тормозить снижение цен. Тут главное – точно выбрать момент покупки, чтобы и рубль не упал, и цены были приятными. А это непросто.

В-третьих, денег недостаточно у населения, но они есть у государства. Так, федеральным и муниципальными бюджетами предусмотрены значительные финансы для отселения граждан из аварийного и ветхого жилого фонда, продолжается выдача жилищных субсидий (сертификатов) для военнослужащих и других категорий граждан. То есть государство продолжает инвестировать деньги и в первичный, и во вторичный рынки.

В-четвертых, продолжаются инфляция и девальвация рубля. Только по официальным данным, инфляция уже составила в нынешнем году 13, фактически мы видим 20-22 процента.

Девальвация рубля с августа 2008 года по декабрь составила около 18 процентов. Значит, что в долларовом исчислении квартиры уже потеряли столько же, хотя рублевые цены практически не изменились.

Ответ на вопрос: насколько все же снизятся цены на квартиры? – зависит от того, как каждый из этих основных факторов воздействует на рынок недвижимости. Вполне возможно, что уже к осени 2009 года снижение закончится, а деньги инвесторов и инфляция компенсируют утраченный объем банковских средств. Может быть, это произойдет позже. Насчет размера снижения: на мой взгляд, если рубль устоит, то снижение цен на недвижимость будет не более 25-30%.

И, наконец, о главном: что делать? Продавать или не продавать жилье, меняться квартирами или нет?

Если вы продаете квартиру с целью изменить условия проживания, то есть меняете ее на большую или меньшую, получая доплату, либо напротив, доплачивая, то вам все равно – кризис или не кризис. Цены всех квартир ползут вверх ли, вниз ли, практически синхронно, а изменения доплат будут незначительны. Так что смело решайте свой жилищный вопрос.

Если продаете жилье для решения каких-то материальных проблем, то лучше подумать: настолько ли они важны, чтобы продавать недвижимость именно сейчас? Но при этом стоит иметь в виду, что кризис не носит кратковременный характер и вряд ли рассосется за три месяца.

В любом случае, если придется продавать квартиру, то в наиболее выгодной ситуации окажутся решительные люди, которые, разобравшись в ситуации, первыми снижают цену и теряют меньше всех. Остальным придется снижаться уже значительнее, но на это уйдет немало времени.

Хочется предостеречь мурманчан при выборе агентов по недвижимости. Лучше не забывать, что в кризисные времена мошенники и преступники всех мастей повышают активность, а значит, и опасность пострадать от них возрастает.

Анатолий КАРЕЛИН